يساعد التقدير العقاري على تحديد القيمة السوقية الحالية للعقار مما يسهم في تسهيل عمليات البيع والشراء، والاقتراض من البنك. بالإضافة إلى تقدير قيمة الضرائب على العقار باحترافية عالية، وبالتالي تسهيل كافة الإجراءات التي تترتب على ذلك.
وبما أن قيمة العقارات في حالة تغير دائم من ارتفاع أو انخفاض، فإن معرفة الطرق الأفضل لتقييم العقارات تلعب دوراً هاما في ضمان تقدير قيمة العقار الخاص بك بشكل دقيق، ويجنبك الوقوع في خطأ قد يكون فادحاً، ويحفظ الحقوق للأطراف المعنية.
نناقش في هذا المقال مفهوم التقدير العقاري وقوانينه وقائمة الأسعار للتقدير العقاري مع مثال يوضح تقدير القيمة العقارية.
مفهوم التقدير العقاري
هو تحديد قيمة معينة للعقار مهما كان نوعه، حيث يستخدم التقدير العقاري في العديد من الحالات المختلفة التي تؤثر بشكل كبير على الأشخاص والمجتمع، ويتأثر بعوامل عدة مثل:
- العوامل الطبيعية والبيئية مثل المناخ ومكان العقار.
- العوامل الاقتصادية التي تؤثر على ارتفاع وانخفاض أسعار العقارات.
- القوانين والأنظمة الحكومية المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات.
- الظروف الإجتماعية مثل متوسط دخل الفرد، والذوق العام، وعمر الأفراد.
القوانين المتعلقة بعملية التقدير
قوانين التقدير العقاري
هي مجموعة القوانين والأنظمة والتعليمات التي تحكم وتضبط عملية التقدير، وتؤثر على إجراءات وتوجهات وطرق التقدير التي يجب التعامل معها حسب الغرض من التقدير نفسه كما تحدد نسب الرسوم الواجب احتسابها وتحصيلها كنتيجة عن عمليات التقدير
قوانين تنظيم مهنة التقدير العقاري
هي مجموعة القوانين والأنظمة والتعليمات التي تحكم وتضبط عمليات اعتماد وترخيص المقدرين العقاريين وتؤثر على محددات ومجال عمل ومؤهلات وتدريب المقدر العقاري، كذلك تضبط أخلاقيات المهنة وأصناف وأنواع العقوبات الممكن اتخاذها بحق المقدر المخالف
قائمة الأسعار الجديدة للتقدير العقاري
| النوع | كلفة البناء لكل م2 بالدينار | القيمة التقديرية لكل م2 بالدينار |
|---|---|---|
| سكن مستقل شعبي | 90 | 115 |
| سكن شقق شعبي | 80 | 110 |
| سكن مستقل متوسط | 140 | 175 |
| سكن فلل | 210 | 265 |
| سكن شقق متوسط | 120 | 140 |
| سكن شقق جيد | 140 | 175 |
| تجاري محلات | 100 | 125 |
| تجاري مكاتب | 325 | 400 |
| طابق الخدمات في الأبنية المستقلة والفلل غير المفرزة | ـــــ | 40%-60% من قيمة البناء المشغول بالسكن |
| السدد في المخازن التجارية وليس لها مدخل مستقل | ـــــ | 40 |
| هنجر معدني | ـــــ | 65 |
ملاحظات
ملاحظات
- سعر المتر المربع للهنجر المعدني 50 – 65 دينار وذلك حسب مواصفات الهنجر وأسعار الحديد.
- جميع الأسعار الواردة في الجدول هي للطابق الأول في الأبنية متعددة الطوابق.
- يضاف 40 دينار على إجمالي سعر المتر المربع الوارد في الجدول بعد جميع الإضافات للطابق المستفيد من أرض العقار المحيطة به وإلا فإنه يعامل كما في الطابق الأول.
- يخصم 20 دينار من إجمالي سعر المتر المربع الوارد في الجدول بعد جميع الإضافات للطوابق الثاني والثالث.
- يخصم 40 دينار من تكلفة الطابق الأرضي الوارد في الجدول من إجمالي سعر المتر المربع بعد جميع الإضافات لطابق التسوية الأول و50 دينارا لطابق التسوية الثاني وهكذا لكل طابق يليه في الانخفاض.
- تخصم نسبة 10 %من إجمالي القيمة الواردة في الجدول للعقارات المقدرة في مراكز المحافظات باستثناء محافظة العاصمة ومحافظة إربد ومحافظة الزرقاء، وما نسبته 15 %من الألوية التابعة للمحافظات باستثناء ما يتبع لمحافظة العاصمة.
القيمة التقديرية للأشجار
| نوع الأشجار/عمر الأشجار | القيمة بالدينار | الحد الأعلى للعمر | |||
| 1-5 سنوات | 6-10 سنوات | 11-15 سنة | أكثر من 16 سنة | ||
| زيتون/فستق حلبي/تين/جوز | 5-15 | 17-27 | 30-40 | 43-100 | 40 سنة |
| عنب/لوزيات/تفاحيات | 4-12 | 14-22 | 24-32 | ـــــــ | 15 سنة |
| نخيل مثمر | 55-80 | 85-105 | 110-130 | 135-360 | 40 سنة |
| موز | 7-15 | ـــــــ | ـــــــ | ـــــــ | ـــــــ |
| حمضيات | 7-20 | 22-35 | 37-50 | 52-75 | 25 سنة |
| أشجار حرجية اصطناعية | 3-15 | 18-30 | 33-45 | 48-60 | ـــــــ |
| أشجار حرجية طبيعية | 3-15 | 20-35 | 40-60 | 65-200 | ـــــــ |
| أسيجة نباتية | 3-7 | 8-12 | 15 | ـــــــ | 15 سنة |
ملاحظة: ± 10 %من القيم المذكورة بالجدول تبعا لدرجة الإعتناء بها وخدماتها.
محتويات تقرير القيمة العقارية
المقدمة وتشمل معلومات عن:
- طالب التقدير.
- مالك العقار.
- العقار نفسه مثل الحوض، القطعة والمساحة.
- تاريخ التقرير.
وصف العقار ويشمل:
- عنوان العقار.
- تنظيم العقار.
- ما يشمله العقار.
- الخدمات المرتبطة به.
- المؤثرات السلبية والإيجابية عليه.
- وصف البناء.
تقدير القيمة العقارية وتشمل:
- قيمة الأرض.
- قيمة البناء.
- التحسينات والأشجار والأعمال الخارجية.
- القيمة الإجمالية.
- الطريقة المستخدمة في التقدير.
- المصادر المعتمدة للوصول للقيمة.
ملحقات التقرير وتشمل:
- مخطط الأراضي.
- المخطط التنظيمي.
- سند التسجيل.
· صور العقار
مثال على تقدير القيمة العقارية
تقدير قيمة بناء مستقل
| القرية | الحوض | القطعة | التنظيم4 | مساحة البناء |
|---|---|---|---|---|
| عمان | (26) عبدون الشمالي الغربي | 156 | سكن (ب) بأحكام خاصة | 728م2 |
تاريخ التقدير 1-6-2011
وصف العقار:
- عنوان العقار: تقع القطعة في منطقة عبدون شارع حسن فليح الرواشدة بناء رقم (10) مقابل الاتصالات الأردنية في منطقة عبدون ومقام عليها بناء من الحجر منشأ منذ 1980 ومؤلف من طابق تسوية وطابق أرضي.
- وصف البناء: مقام على القطعة بناء سكني من الحجر طابق تسوية بمساحة (181م2) جزء منه عبارة عن خدمات تشمل مستودع وبويلر بمساحة تقريبية (60م2) والجزء الآخر عبارة عن شقة صغيرة بتشطيبات بسيطة بمساحة(121م2)،كما أن البناء يحتوي على طابق أرضي عبارة عن شقة سكنية بمساحة (269م2) بتشطيبات جيدة والبناء محمي من الداخل والمواصفات العامة للبناء هي الشبابيك من ألمنيوم مع حديد حماية وأباجورات، الأرضيات عبارة عن رخام في الطابق الأرضي في الصالونات وسيراميك للمطبخ والحمامات مع خزائن مطبخ خشب والبناء مزود بالتدفئة المركزية والقطعة محاطة بسور واجهته حجرية والحديقة مبلطة وتحتوي على كراج قرميد.
تقدير القيمة العقارية:
بناء على ما تقدم من المعلومات تقدر القيمة ويضاف على السعر الأعمال الخارجية من أسوار وبلاط الحديقة كما يلي:
*القيمة الأساسية 650 دينار
*أرض العقار = 728م2X 650 دينار=473,200 دينار
*خدمات البناء= 60م2X 100 دينار=6,000 دينار
*طابق التسوية= 121م2 X 120 دينار=14,520 دينار
*الطابق الأرضي=269م2 X 300 دينار=80,700 دينار
*السطح=269م2X 50 دينار =13,450 دينار
فتكون القيمة الإجمالية للأرض والبناء=588,000 دينار
من كل ما تقدم تظهر الحاجة للاستمرار في بذل الجهود لتطوير وتحسين عمليات التقدير والتقليل من تدخل المزاج والعوامل الشخصية في التقدير. من خلال وضع أسس ومعايير واضحة لغايات التقدير، وإدخال التقنيات الجديدة، والعمل على زيادة مستوى الشفافية في أعمال التقدير من خلال نشر الأسعار التقديرية بالوسائل المتاحة.
المراجع [+]
Department of Lands and Survey.(n.d.)نظــام تقديــر القيــم. Retrieved from
